ATUNCI CÂND ACHIZIŢIONAŢI TERENUL TREBUIE SĂ LUAŢI ÎN CALCUL URMĂTOARELE ELEMENTE:
- Situaţia juridică a terenului: Moştenire, retrocedare, vânzare-cumpărare, donaţie, etc;
- Valabilitatea şi corectitudinea actelor originale (consultaţi un avocat sau un notar). Cereţi să vi se arate dosarul cadastral al terenului şi a eventualelor construcţii ce se află pe acest teren.
- Existenţa unor litigii în familia vânzătorului (partaj, succesiuni, etc.);
- Terenurile mai mici de 150 mp sunt declarate neconstruibile, prin urmare pentru această suprafață nu se poate obține Autorizație de Construire, decât pentru consolidarea casei deja existente și numai dacă aceasta este realizată din zidărie;
- Forma terenului şi vecinătăţile:
Recomandat este ca lăţimea terenului să fie minim 12m, dacă aceasta este mai mică de 12m, atunci trebuie elaborat un PUD. Acest plan se cere și în cazul în care nu se pot respecta din diferite motive, reglementările existente în PUG pentru zona respectivă. În general pentru București, procentul de ocupare la sol al terenului (POT) este de 45 – 60% , iar coeficientul de utilizare al terenului (CUT) este de 0,9 – 1,3;
- Accesul la teren: lăţime, suprafaţă de contact drum de acces, deschiderea la acesta, mijloace de transport;
- Existenţa utilităţilor şi distanţa faţă de acestea: gaze, curent, apă, canalizare;
- Situaţia urbanistică a terenului: existenţa unui plan de urbanism zonal (P.U.Z) sau a unui plan de urbanism general (P.U.G.); Sunt multe cazuri în care nu puteţi construi pe teren, deoarece planul de urbanism prevede construcţia în viitor a unui drum exact pe terenul dumneavoastră. Ca să evitaţi acestă situaţie, mergeţi la departamentul de urbanism al primăriei de care ţine terenul şi întrebaţi de astfel de limitări;
- Cereţi vânzătorului dovada că terenul se află în intravilan (este posibil să fie în intravilan şi să fie momentan în circuitul agricol - în acest caz se plăteşte o taxă suplimentară pentru a se putea construi acolo), solicitaţi certificatul de urbanism în vederea vânzării.
CADASTRUL ŞI INTABULAREA
Sunt formalităţi care trebuie îndeplinite atât la cumpărarea unui teren, cât şi a unei case. Cadastrul certifică înscrierea în Registrul de Carte Funciară şi este obligatoriu la orice act de înstrăinare a unui bun imobiliar, fie acesta casă, apartament sau teren şi indiferent dacă este vorba de o vânzare-cumpărare, donaţie, succesiune, partaj sau precontract de vânzare-cumpărare.
Înscrisul în Cartea Funciara (intabularea) are aceeaşi funcţie ca şi cartea de identitate pentru o persoană; deci, după realizarea acestei etape eşti efectiv proprietar pe un imobil.
TRECEREA ÎN INTRAVILAN
Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, republicată, privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, intravilanul localităţilor se stabileşte prin Planul de Urbanism General (PUG). Aşadar, înainte de a achiziţiona un teren extravilan, este indicat să verificaţi PUG-ul (cu cât distanţa faţă de intravilan este mai mare, cu atât mai “dificile” vor fi trecerea acestuia în intravilan şi aducerea utilităţilor). Trecerea unui teren din extravilan în intravilan se face numai în baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus în PUG. În vederea întocmirii unui PUZ, trebuie să luaţi legătura cu un arhitect, preţul realizarii unui PUZ, precum şi durata întocmirii acestuia variind în funcţie de complexitatea proiectului. După întocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativă competentă (Consiliul local, judeţean etc). Durata medie de obţinere: trei luni.
Dacă terenul se află în circuitul agricol (intravilan agricol sau extravilan) este necesară obţinerea unui aviz de la Oficiul de Cadastru şi Administraţia Naţională a Îmbunatăţirilor Funciare (A.N.I.F) pentru scoaterea terenului din circuitul agricol şi trecerea acestuia în intravilan.
NATURA TERENULUI (GEO-TEHNIC)
Structura solului influenţează în special adâncimea de fundare. Un teren mai “moale”, sau pe care a fost aruncat moloz (cazul multor terenuri din jurul Bucureştiului) implică un cost semnificativ mai mare al fundaţiei casei.
